許可申立における価格相当性

～裁判所は「価格」ではなく「判断過程」を確認している～

※本ページは「不動産判断の構造マップ」における「③ 売却許可の判断構造」に位置づけられています。

不動産売却に裁判所の関与が伴う場合、許可判断において問われるのは、その価格が高いか低いかではありません。裁判所が確認しているのは、その価格が、どのような過程で形成されたのかという点です。本稿では、裁判所が価格相当性を判断する際の視点を、「結果」ではなく「構造」の観点から整理します。

実務上、しばしば次の誤解が見られます。

・裁判所は高値売却を求めている
・査定額に近い価格でなければならない
・固定資産税評価額より安いと否定される

しかし、裁判所が求めているのは「唯一の正解価格」ではありません。

裁判所が確認しているのは、

・恣意的に決められていないか
・判断過程が説明可能か
・利害関係者に不利益を与えていないか

という点です。

裁判所における価格相当性とは、価格水準そのものではなく、価格が形成されたプロセスの合理性を指します。

具体的には、次のような点が見られます。

・市場に開かれていたか
・比較・競争の機会があったか
・情報は公平に提供されていたか
・条件は事前に整理されていたか

これらが揃っていれば、結果として成立した価格は「合理的な価格形成の結果」として評価されます。

価格相当性の判断において、最も重視される構造要素は競争の有無です。

・複数の買手への検討機会を設けたか
・競争の機会を阻害していないか
・特定の相手に固定されていないか

競争が存在する場合、価格は一人の判断ではなく、市場の相互評価によって決まった結果と整理できます。

査定書や取引事例、固定資産税評価額は、価格そのものを「正当化」する資料ではありません。

それらは、

・価格形成の前提条件
・判断過程を補足する参考資料

として位置づけられます。

つまり、

・査定額＝許可される価格
　ではなく、
・査定額＝判断過程を説明するための一要素

に過ぎません。

実務上、裁判所が合理と判断しやすい構造は、次のように整理できます。

・市場に開かれ、恣意性のない売却方法である
・競争または比較の機会が確保されている
・契約条件が事前に整理され、価格形成の前提となっている

この場合、価格は「誰かの判断」ではなく「合理的なプロセスの帰結」として説明可能になります。

重要なのは、価格を正解として示すことではありません。

・なぜこの方法を選んだのか
・なぜこの価格に至ったのか
・なぜ他の選択を採らなかったのか

これらを、第三者が理解できる形で説明できること、それ自体が、価格相当性を成立させます。

裁判所が見ているのは、価格の高さでも、査定額との一致でもありません。その価格が、どのような判断構造を経て成立したか。それを説明できる状態こそが、価格相当性の本質です。本稿が、先生方が裁判所・第三者に対して合理的な説明を行うための共通整理軸となれば幸いです。

※本ページの内容を説明しても依頼者が判断主体として価格や売却方法の選択に参加できていない状態（「すべて任せるので決めてほしい」という状態）では、士業が判断を代行することにより、責任が不必要に集中するリスクがあります。このような場合は、「⑤ 瑕疵物件の判断放棄構造」をご参照ください。