成年後見制度の不動産売却窓口
～ 成年後見制度において求められる、合理的な売却判断と説明 ～
成年後見制度における不動産売却では、売却許可申立に際し「なぜその判断に至ったのか」を合理的に説明できることが求められます。
後見・保佐・補助の区分を問わず、被後見人の生活維持と財産保全を前提とした判断であることを、関係者および裁判所に対して説明できる状態に整えておく必要があります。
私たちは、この説明責任を判断の起点として、案件ごとに異なる事情や制約条件を先生方と共に整理し、成年後見制度に即した不動産売却の実行から終結までを一貫して支援しています。
■ 不動産売却のご依頼・相談
「建物の老朽化が進み、管理責任を問われかねない状態になっている」
「入札による売却では、査定書は必ずしも必要ないと聞いたが実務上はどうか」
「隣接者や関係者への売却を検討しているが、売却許可申立上の支障がないか確認したい」──
このように、売却実行に入る前の段階で判断整理や進め方の確認が必要となる場合から、ご相談いただけます。
▸ ご依頼・相談フォーム（所要3分）はこちら
▸ 電話でのご相談は「士業専用ダイヤル」
📞 06-4794-0033まで
（受付：平日9:30～18:00）
■ ご依頼から販売開始までの流れ
1．ご依頼・相談フォームの入力・送信（所要3分）
2．担当者より日程調整のご連絡
3．打合せ（所要30〜45分）▸ 詳細はこちら
4．販売開始
■ 成年後見制度を支える３つの判断軸
1．判断軸の整理と説明
成年後見制度による不動産売却では「なぜその買主を選択したのか」「売却価額は誰が決めたのか」という判断そのものが、被後見人の生活維持と財産保全に資するものであるかという観点から、売却許可申立時に書面で説明すべき重要な論点となります。
本稿では、こうした説明責任を果たすための判断の前提構造として「不動産判断の構造マップ」を提示し、複数の視点から実務上の判断軸を整理・解説しています。
申立時の説明や関係者と合意形成を行う際の思考整理・説明準備の土台としてご活用いただけます。
2．売却許可申立における価格相当性
成年後見制度における売却許可申立では、売却価格の相当性は、査定価格や固定資産税評価額といった参考価格との差分によって説明されるものではありません。市場の競争原理を阻害しない売り方を選択したかどうかという判断そのものが、論点の中心となります。
R-auction®（Web競争入札）は、売却価格が市場の競争過程を経て形成された結果であることを、売却許可申立書に具体的に記載できる売却手法です。この点から、成年後見制度における売り方として選択されるケースが多くなっています。
■ R-auction®利用による売却許可申立の記載例
※以下は、成年後見制度における実際の売却許可申立書の記載文言を、原文のまま転記しています。
社会福祉士（成年後見人）
売却方法は競争入札制度を用いたもので、売却価格の相当性は担保されるものと思われます。
弁護士61期（成年後見人）
入札制により本件不動産の売却に着手したところ、〇件の入札があり、最高入札価格は〇〇〇〇万円であった。
司法書士（成年後見人）
同オークションの入札は〇〇社あり、令和〇年〇月〇日に開札の結果、最高価格金〇〇〇円で落札された〇〇〇株式会社と同日売買契約を為し本申立てに至りました。
▸ 売却許可申立書サンプル集
▸不動産Player’s Market®サイト
3．士業の説明責任を支える不動産売却窓口
侍手帖は、単に売却依頼を受け付けるための窓口ではありません。
先生方が成年後見制度における不動産売却に関与する際、各判断局面で「なぜその判断を選択したのか」を根拠をもって説明できる状態を整えることを目的としています。
そのため、士業専門の不動産会社として先生方との協業を通じて蓄積してきた実務知見を、判断整理に活用できる形で体系化し、参照可能な情報として提供しています。
▼ 判断局面別に参照できる関連コンテンツ ▼
A｜売却判断に直結する必須コンテンツ
→ 今、本稿を読んでいる先生向け
▸ 成年後見制度の不動産売却窓口（本稿）
▸ 売却スケジュールの作成
▸ 不動産査定のご依頼・相談窓口
▸ 別除権付き不動産の「債権者対応集」
▸ 売却困難な不動産の意見書作成
▸ 空き家特例適用は契約後では遅い
B｜売却許可申立・契約実務に直結する実務資料
→ 売却を進められる先生向け
▸ 売却許可申立書サンプル集
▸ ㊙査定価格の「流通性比率根拠集」
▸ ㊙士業が売主となる場合の特約条項集
▸ ㊙入札要綱のひな型
▸ 代理人契約委任状のダウンロード
C｜判断過程を補強する実務解説資料
→ 判断を迷ったときに参照する資料
▸ 隣接者の購入傾向から読み解く売却方針
▸ 先生方からの「よくある質問集」
D｜判断知見を共有する継続学習コンテンツ
→ 時間のあるとき／定期的に参照
▸ 侍セミナー｜“すぐ効く”学びを
▸ ㊙侍手帖レポート「Back Number」
■ 不動産売却のご依頼・相談はこちら
売却の方針がまだ固まっていない段階からでも、ご相談いただけます。
判断整理・関係者調整・説明責任の整理など、売却に必要な実務情報をご提供します。
── 士業専用ダイヤル ──
お電話でのご相談も承っております。
（受付：平日9:30～18:00）
── 先生方から「よくあるご質問」 ──
その他のご質問は、下部の「質問集」よりご覧いただけます。
| Ｑ02．動産は撤去した方が高く売れる？ Ａ02．価格ではなく、実務的効果が重要です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 動産を撤去しても、売却価格が上がることはほとんどありません。 実際には、上昇分が撤去費用と同程度に留まるケースが一般的です。 当社の理解では、先生方が動産撤去を行われる目的は「価格向上」よりも実務上のメリットに重点を置かれています。 ＜実務上のメリット＞ ・貴重品の確認 思わぬ現金・貴金属・鍵などが発見される場合があります。 ・鍵や書類の発見 登記関係書類や契約書など、売却に必要な資料が見つかることがあります。 ・物件管理のしやすさ 室内が整理されることで、風通しや防犯性が向上し、管理が容易になります。 動産撤去のタイミングや方法は、費用対効果を踏まえた判断が必要です。 ご希望の先生には、信頼できる撤去業者のご紹介も承っております。 |
| Ｑ03．最短で決済まで何日でできますか？ Ａ03．最短20日で完了した実例があります。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 短期決済を実現するためには、関係者間の事前調整と申立書の工夫が重要です。 以下のポイントを押さえることで、20日前後の決済も十分可能です。 ＜ポイント＞ 1．許可申立の迅速化 送付書の表紙や申立書内に「至急」と明記。 詳細は「㊙許可申立書サンプル集」をご参照ください。 2．許可書原本の早期取得 書記官に発送照会を行い、決済日を確定します。 3．落札者側司法書士の協力 事前に決済日確定への協力を依頼します。 4．融資未利用での進行 入札要綱に決済予定日を明記し、内覧時に短期決済への協力を打診します。 ＜実際の20日間スケジュール例＞ 7/23（水）：相談受付、プレセール 7/24（木）：現地確認、調査 7/25（金）：情報配信、契約条件確認 7/28（月）：内覧会実施 8/01（金）：開札、契約締結、決済日確定、移転登記事前打合せ 8/04（月）：許可申立郵送 8/07（木）：許可状況確認 8/08（金）：許可証到着 8/12（火）：決済 このように、関係者の協力と手続き設計により、短期決済も実務的に可能です。 ＜関連Ｑ＆Ａ＞ 許可申立時 ▸Ｑ2．御社の仲介だと審理期間が短いと聞きましたが本当ですか？ |
── 月刊「侍手帖｜現場ノート」 ──
士業案件の現場で、当社社員が見ていること
提携・特約
協同組合
大阪弁護士協同組合 / 兵庫県弁護士協同組合 / 京都弁護士協同組合 / 大阪・奈良税理士協同組合 / 尼崎税理士協同組合 / 西宮税理士協同組合 / 神戸税理士協同組合 / 大阪司法書士協同組合
注記：本ページで紹介している「㊙資料」は、先生方との協働により蓄積した実務情報を基に構成しています。守秘性および業務上の機密性に配慮し、Web上では公開しておりません。ご希望の先生には、担当者との面談またはお打合せの際にご覧いただけます。数値は、2025年8月末時点、直近100件の当社管理データに基づく実績です。
購読登録