売却スケジュールの作成
～売却業務を計画的に進めるために～
スケジュールを作成することで、取引の透明性を高め、
関係者すべてが納得できる売却手続きの実現へ──
私たちは、先生方と共に歩むパートナーとして、実務を支えます。
売却スケジュール完成までの流れ
- ４つの売却形式の確定
- R-auction®形式のスケジュール
▸よくある質問（Q＆A）
▸R-auction®の用語集 - その他の売却形式のスケジュール
- メールアドレスにスケジュールが自動送信
R-auction®形式のスケジュール作成
◇ スケジュールサンプル
- 標準日程 ：換価まで40日（売却許可申立含む、最低売却価額500万以上場合）
- 短期日程 ：換価まで20日（売却許可申立含む、最低売却価額500万以下の場合）
- 超短期日程：換価まで10日（売却許可申立なし、緊急換価の場合）
お急ぎの場合は、許可申立が2日で下りた事例もございます。
〔㊙許可申立書サンプル集｜R-auction®形式：08｜補助人（司法書士）〕
◇ 実施内容
| スケジュール 標準日程 （短期日程） | 実施内容 |
| ［準備段階］ 本日 10/01 | ☐ スケジュールの確定 ☐ 最低売却価額の決定［ 万円］ ☐ 一般媒介契約締結［電子契約］ ☐ 出品者登録（MYページの利用と開札権限） ☐ 物件登録（不動産Player’s Market®へ掲載） ☐ 入札要綱、売買契約書（ひな型）ご確認 |
| ［準備段階］ 10/03 （10/02） | ☐ 現地調査（原則、所有者の立会いをお願いいたします。） ☐ プレセール開始 ☐ YouTube動画の撮影 |
| ［告知期間］ 10/06 （10/02） | ☐ 不動産Player’s Market®へ物件公開 ☐ Web入札速報開始 ☐ 入札要綱のご確認 ☐ 売買契約書のご確認 |
| 「入札期間」 10/13 （10/06） | ☐ 内覧会開催 ☐ 出品者への中間報告実施 |
| ［開札・契約］ 10/20 （10/10） | ☐10：00 ☐10：30 ☐11：00 ☐11：30 ☐ LIVE開札の開催 ☐ 売買契約の締結［原則、電子契約］ |
| ［決済］ 11/10 （10/20） | ☐ 決済 ☐ 引渡し |
◇ 事前判断事項の選択
スムーズな売却のため、LIVE開札後の状況に応じた事前のご判断をお願いいたします。
| 判断事項 | 選択項目 |
| 落札者の契約辞退 | ☐ 落札者の地位を次順位へ順次移行する。 ☐ 価格明示形式に移行する。 |
| 入札不調 | ☐ 最低売却価額の引下げをした上で再入札を行う。 ☐ 価格明示形式に移行して売却活動を継続する。 |
| 落札者の売買契約延期 | ☐ 理由の如何を問わず落札者の地位を次順位へ移行する。 ☐ 延期期間が概ね3日以内に確定した場合に限り延期を承諾する。 |
◇ 契約時にご用意いただくもの
- ご印鑑
- 本人確認資料（弁護士身分証明書、司法書士会員証、運転免許証など）
※登記事項証明書等と住所が一致するものでお願いいたします。 - 手付金受取口座の通帳
☐ 名義人 ［ ］
☐ 銀行名 ［ ］
☐ 支店名 ［ ］
☐ 口座番号［ ］
◇ 決済時にご用意いただくもの
決済時にご準備いただく書類・資料は、案件の状況により異なります。
確定後、「決済のご案内」をメールにてお送りいたします。
スケジュールフォーム
担当者と打合せを行いながら、「売却スケジュールフォーム」の各日程を一緒に設定していきます。
── よくあるご質問（Q＆A） ──
R-auction®形式
Ｑ．出席が必要なのは、LIVE開札と決済だけですか？
内覧会には参加しなくてもよいのでしょうか？
Ａ．はい、その通りです。内覧会は任意参加です。なお、LIVE開札は２回目以降、オンラインでのご参加も可能です。
Ｑ．こんなに短いスケジュールで、本当に落札されるのでしょうか？
Ａ．ご安心ください。スケジュールは、過去の実績をもとに設計しており、落札率は95％を維持しています。また、類似物件の実績データも共有し、先生のご判断材料としてご確認いただけます。
Ｑ．許可申立案件の場合、開札当日に契約するのは難しくないですか？
Ａ．契約書の特約条項を適切に整備すれば、当日契約も可能です。
▸ 関連ページ：㊙売却形式別「許可申立書サンプル集」
── R-auction®用語集 ──
| Ｑ．プレセールとは？ Ａ．正式な入札開始前に、購入希望者の関心を集めるための事前告知活動です。 ▽ 詳細を読む ▽ |
| プレセールとは、R-auction®における正式なWeb入札開始前の準備期間に行う販売促進活動のことです。主な目的は、早期に物件情報を市場へ知らせ、入札参加者の候補を増やすことにあります。 具体的な活動例 ・不動産Player’s Market®での画像事前掲載 ・全国約36,000社への先行案内メール配信 ・問い合わせの受付けによる入札参加の打診 メリット ・入札開始時点で既に複数の参加希望者を確保できる。 ・物件条件を事前に理解してもらえるため、入札辞退やトラブルを減らせる。 ・入札参加者の動向を把握し、最低売却価額の最終調整に活用できる |
| Ｑ．パッセンジャー機能とは？ Ａ．出品者が指定した方とR-auction®による売却プロセスがタイムレスで共有できる機能です。 ▽ 詳細を読む ▽ |
| 出品者が指定した方（最大5名）と以下の情報が自動メール配信により共有できます。 ・掲載開始内覧申込み ・Web入札 ・価格変更 ・キャンセル ・LIVE開札まで「あと24時間」 ・入札価額一覧表の掲載 主な指定者 ・共有名義人 ・後見監督人 ・パラリーガル リアルタイムで届くメール通知により、実際の買い手の動きが実感できます。 |
| Ｑ．落札者の契約辞退とは？ Ａ．落札者が地位を放棄して売買契約締結を拒否することです。 ▽ 詳細を読む ▽ |
| 落札者が落札価額と次順位価額の乖離幅が大きい場合やLIVE開札から契約締結までの時間が空く場合などに、落札者の地位を放棄して売買契約締結を拒否することです。 これは、オークション理論における「勝者の呪い」と呼ばれています。この場合、出品者は落札者の地位を取り消し、次順位者に移行するなどの判断が必要になります。 |
| Ｑ．入札不調とは？ Ａ．入札者が存在していない入札結果、入札者がゼロであることを言います。 ▽ 詳細を読む ▽ |
| 入札検討者である全てのバイヤー会員が入札することを取りやめ、入札期限であるLIVE開札時においても入札者が存在していない入札結果をいいます。 この場合、出品者は売却形式を再選択するなどの判断が必要となります。 |
| Ｑ．落札者の売買契約延期とは？ Ａ．落札者が何らかの都合で、LIVE開札当日の契約を行えない状態をいいます。 ▽ 詳細を読む ▽ |
| 落札者は、入札要綱に売買契約の予定日として、LIVE開札と同日の契約日（即日契約）が指定されているにもかかわらず、売買契約締結日の延期を申し出ている状況をいいます。 この場合、出品者は延期の申し出に対する判断（申し出を受け入れる。次順位に移行するなど）が必要となります。 |
| Ｑ．勝者の呪いとは？ Ａ．落札者が「高く買いすぎた」と後悔するようなケースです。 ▽ 詳細を読む ▽ |
| 落札者が入札で競り勝った結果、本来の価値以上の価格を支払ってしまい、不利益を被る現象です。 競争心理や情報不足、将来見込みの過大評価などが原因で、特にオークションや競争入札で発生しやすく、「高く買いすぎた」と後悔するケースが典型です。 対策としては、事前の適正価格設定、冷静な入札判断、十分な情報収集が有効です。 R-auction®では、開札直後の契約締結や事前情報の共有など、勝者の呪いによる落札者の契約辞退を防ぐ仕組みが組み込まれています。 |
| Ｑ．入札要綱とは？ Ａ．入札の条件・手続き・ルールをまとめた文書で、参加者はこれに従って入札を行います。 ▽ 詳細を読む ▽ |
| 入札要綱とは、入札の条件・手続き・ルールをまとめた文書で、参加者はこれに従って入札を行い、条件を承諾したうえで参加します。 内容には、物件情報、入札方法や期間、最低売却価額、契約条件、特約事項、参加資格、違反時の取扱いなどが含まれます。 その役割は、①条件を統一して公平性と透明性を確保すること、②ルール明示によるトラブル防止、③主催者の説明責任の履行です。 R-auction®では、売主・買主の共通認識を形成する重要書類として扱われ、LIVE開札前の最終確認にも活用されています。 |
その他の形式のスケジュール作成
価格明示形式・比較買取り形式・買取り形式については、
下記のスケジュールフォームに沿って担当者が先生と打合せを行い、作成いたします。
スケジュールフォーム
担当者と打合せを行いながら、「売却スケジュールフォーム」の各日程を一緒に設定していきます。
提携・特約
協同組合
大阪弁護士協同組合 / 兵庫県弁護士協同組合 / 京都弁護士協同組合 / 大阪・奈良税理士協同組合 / 尼崎税理士協同組合 / 西宮税理士協同組合 / 神戸税理士協同組合 / 大阪司法書士協同組合
注記
※本ページで紹介している「㊙資料」は、先生方との協働により蓄積した実務情報を基に構成しています。
守秘性および業務上の機密性に配慮し、Web上では公開しておりません。
ご希望の先生には、担当者との面談またはお打合せの際にご覧いただけます。
【参考データ】2025年8月末時点、直近100件の成年後見制度関連実績に基づく数値です。
文責：株式会社日本レイズ
ソリューション事業部 日根埜谷真吾
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