先生方からの「よくある質問集」
～ 他の先生の疑問から、解決の糸口を掴む ～
「他の先生はどんな点で迷い、どのように整理しているのか」──
そのプロセスを知ることで、実務判断の精度と説明力が高まります。
目次（シーン別に区分しています。）
01：売却方針検討時
| Ｑ01．古い建物を事前に解体した方が高く売れる？ Ａ01．高く売れるとは限らず、リスクがあります。 ▽ 続きを読む ▽ |
| ■ 解体しても高く売れない理由 ・不動産の価値は「土地条件」と「市場流動性」で決まるため、建物の有無は価格に直結しない。 ・解体費用（100万〜300万円超）が回収できるケースは稀です。 ■ 解体前に境界確定が優先される理由 ・建物は境界確認の「物理的な手がかり」となる（塀・基礎・杭など）。 ・解体後は越境や境界標位置の確認が困難になり、隣地トラブルリスクが高まります。 ■ 実務上の注意点 ・境界不明確なまま解体すると、売買契約時の「境界明示義務」を果たせなくなるリスクがあります。 ・解体する場合でも、境界確認・証拠保全が完了していることが前提条件です。 ■ 当社のスタンス 「高く売れるかどうか」ではなく、リスクとコストのバランスを重視しています。 原則として「現況有姿」での売却を提案し、境界未確定のままの解体は推奨しておりません。 |
| Ｑ02．動産は撤去した方が高く売れる？ Ａ02．価格ではなく、実務的効果が重要です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 動産を撤去しても、売却価格が上がることはほとんどありません。 実際には、上昇分が撤去費用と同程度に留まるケースが一般的です。 当社の理解では、先生方が動産撤去を行われる目的は「価格向上」よりも実務上のメリットに重点を置かれています。 ＜実務上のメリット＞ ・貴重品の確認 思わぬ現金・貴金属・鍵などが発見される場合があります。 ・鍵や書類の発見 登記関係書類や契約書など、売却に必要な資料が見つかることがあります。 ・物件管理のしやすさ 室内が整理されることで、風通しや防犯性が向上し、管理が容易になります。 動産撤去のタイミングや方法は、費用対効果を踏まえた判断が必要です。 ご希望の先生には、信頼できる撤去業者のご紹介も承っております。 |
| Ｑ03．心理的瑕疵物件とは？ Ａ03．人の死に関わる要因のある物件を指します。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 心理的瑕疵物件とは、人の死や事件・事故などが原因で、購入希望者に精神的抵抗感を与える物件をいいます。 その結果、取引価格や購買意欲に影響を及ぼす要因が存在する場合に該当します。 ＜主な該当事例＞ ・自死 ・他殺（殺人事件） ・事故死（転落死、火災など） ・孤独死（死亡後の発見までの期間が長い場合） ＜宅建業者の判断基準＞ 宅建業者では、一般的に 「その事実を知っていれば購入しなかったかどうか」 を判断基準としています。 ＜補足＞ 心理的瑕疵には明確な法的定義はなく、説明義務の範囲は社会通念や裁判例を基準に個別判断されます。 詳しくは、国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をご参照ください。 ＜関連ページ＞ ▸心理的瑕疵物件の最適な売り方 ＜関連Ｑ＆Ａ＞ ▸Ｑ04．心理的瑕疵物件でも入札で売れますか？ |
| Ｑ04．心理的瑕疵物件でも入札で売れますか？ Ａ04．はい、売れます。むしろ入札が最適です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 心理的瑕疵物件の売却には、R-auction®形式（Web入札）が最も適しています。 その理由は、入札特有の「心理的安心感」と「価格の納得感」にあります。 ＜R-auction®形式が最適な理由＞ 1．忌避感の緩和効果 入札では複数の参加者が競うため、 「自分だけが特殊な事情を受け入れているわけではない」 という心理的安心感が生まれます。 これが、いわゆる“忌避感の緩和効果”と呼ばれる現象です。 2．価格の納得感 入札では、自分が提示した価格が市場評価として反映されます。 「この価格なら納得できる」と自己判断しやすく、購入後の後悔やトラブルも軽減されます。 ＜重要な前提条件＞ 入札要綱に「心理的瑕疵があること」を明示しておくことが絶対条件です。 入札という公正なプロセスを通すことで、買主の納得感と信頼性が高まります。 ＜関連ページ＞ ▸心理的瑕疵物件の最適な売り方 ＜関連Ｑ＆Ａ＞ ▸Ｑ03．心理的瑕疵物件とは？ |
| Ｑ05．なぜ、相続後に不動産業者が頻繁に来るのか？ Ａ05．登記情報をもとにした営業活動によるものです。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 相続登記が完了すると、登記名義人の情報が法務局で公開される仕組みになっています。 不動産業者はこの情報を名簿業者から購入して、ダイレクトメールの送付や訪問営業を行っています。 突然の連絡に驚かれる方も多いですが、これは個人情報の漏洩ではなく、制度上認められた公開情報の利用によるものです。 ＜対応のポイント＞ このような営業に対しては、無視することが最も有効な対応策です。 一度応じてしまうと、営業が長期化するケースもあります。 ＜士業としてのアドバイス＞ ご相談者様には、 「相続登記が完了した翌日から不動産会社の訪問が始まる可能性がある」 と事前に伝えておくことで、不安やトラブルを未然に防ぐことができます。 ＜参考＞ ▸法務局「相続登記の義務化のポスター」 ＜2026年10月の法改正＞ ・相続登記などどのような登記申請がされたかが分からなくなる ・営業目的の情報取得が事実上不可能になる この結果、相続登記後に届いていた営業DMはほぼなくなる見込みです。個人情報保護の観点からも問題視され、司法書士会などからも要望が出ていました。 |
| Ｑ06．住宅と山林を相続したが山林は売れない？ Ａ06．R-auction®による「不可分一体契約」をお勧めします。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 山林だけが売れ残ることを防ぐためには、R-auction®による「不可分一体契約」が効果的です。 これは、複数の契約を一体不可分の関係として扱い、どちらか一方が不成立になれば、もう一方も無効となる仕組みです。 この形式により、住宅と山林を同時に売却することができ、部分的な不成立リスクを防げます。 ＜具体例な運用例＞ ・山林の売買契約金額を（例：10万円）とする。 ・最低入札価額を「住宅＋山林の総額」として設定。 ※最低売却価額は、十分に競争が起こる価格に設計します。 ・入札要綱に「不可分一体契約」である旨を明記。 ・山林の売買契約は売主・買主間の直接取引とし、当社が契約書面の作成アドバイスを行います。 この「不可分一体契約」により、住宅だけが売れて山林が残るといった事態を防ぎ、ご相談者の課題を確実に解決することができます。 ＜関連ページ＞ 不可分一体契約による以下の売却事例をご参照ください。 ▸豊中市曽根西町3丁目+山林 →物件案内書PDF（ログイン後、参照） ▸収益5件セット ▸堺市東区①② ▸平野区平野本町1丁目①② |
| Q07．解除料（ハンコ代）に相場はありますか？ A07．明確な相場はありませんが、債権者ごとの傾向があります。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 一部の債権者では、「当社の内規は売買代金の１％です」などと明示される場合もありますが、 実際の抹消同意交渉の段階では、個別事情を踏まえて総合的に判断されるケースがほとんどです。 ＜主な判断材料＞ ・前順位債権者の意向 ・売買金額の規模 ・債権回収率 ・物件の特性（売却の難易度） →査定書が重要な交渉資料となります。 ＜関連Ｑ＆Ａ＞ 売却方針検討時 ▸Ｑ08．債権者の提示額が市場と乖離する原因は？」 ▸Ｑ13．債権者対応集の掲載内容は？」 ＜関連ページ＞ ▸別除権付き不動産の債権者対応集 |
| Q08．債権者の提示額が市場と乖離する原因は？ A08．現地･室内･行政調査を行わないためです。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 債権者の提示価格が市場価格と乖離する主な原因は、現地・室内確認や行政調査が行われず、減価要因が査定に反映されていないことにあります。 ＜債権者が査定書を求める理由＞ 債権者もこの点を理解しているため、査定書の提出と説明を求めます。 抹消同意を得る際の主導権は、査定書の記述内容に大きく左右されます。 ＜債権者に効果的な査定書の条件＞ 1．AI査定は効果がない（根拠・裏付けに欠けるため） 2．雨漏り・腐食などは画像や動画で明示（感覚的に伝える） 3．建築基準法などの法令根拠を明記（説得力を補強） ＜具体的な対応＞ ・査定書Backup Toolsの実施 所有者・入居者から内部状況をヒアリングし、減価要因を具体化。 これにより査定価格の適正化を図ります。 ▸戸建て用 ▸マンション用 ・㊙査定価格の「流通性比率根拠集」の参照 査定価格の中核をなす流通性比率を、関係法令や実例で補強し、債権者に対する説明力を高めます。 ＜情報格差を交渉材料に＞ 市場実勢と乖離する提示額に対しては、具体的なデータと根拠を示すことで、債権者も価格調整に応じやすくなります。 ＜関連ページ＞ ▸不動産査定のご依頼・相談 |
| Ｑ09．なぜ、裁判所は「１社買取りはＮＧ」なのか？ Ａ09．価格の相当性と手続きの透明性に欠けるためです。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 裁判所が重視しているのは、売却価格の決定過程が公正かつ合理的であることです。 ㊙「売却形式別・許可申立書サンプル集」をご覧いただくと分かるように「誰が価格を決定したか」が大きな判断ポイントとなります。 ＜価格の決定権者と判断の考え方＞ ① 先生方（成年後見人など） 査定書を複数社から取得し、比較検討を経て選定した経緯が示されていることが重要です。 ➁ 不動産会社（１社買取り） 特定の相手に便宜を図ることができない仕組みであること、または物件の特性上、他の方法が適さないことを明確に記述し、最善手段であることの合理的説明が必要です。 ③ 市場（入札形式） →競争入札により最高価買受人に決定した。 ＜価格決定に至る経緯＞ ① の場合 その決定に至る経緯が問われます。 複数の不動産会社から査定書を入手し、その中から最適な選択をしたことなど。 ➁ の場合 価格は競争原理により決定されるため、最も透明性が高く、裁判所の許可もスムーズに下りやすい傾向があります。 この場合、査定書の取得や提出も不要です。 ＜関連ページ＞ ▸許可申立書サンプル集 |
| Q10．隣接者は入札に参加できますか？ A10．可能です。事前説明を行い参加していただきます。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 隣接者の方がR-auction®へ参加することは可能ですが、士業が関与する売却物件では「契約不適合責任の免除」「ローン特約不可」など、一般的な取引とは異なる契約条件があるため、入札参加には一定の条件と事前説明が必要です。 当社では、以下のフローを通じて、トラブルを未然に防ぐための対応を行っています。 ＜隣接者参加時の確認フロー＞ 1．初期対応 隣接者からのご連絡は当社が一元対応し、先生方にも事前共有いたします。 2．ZooM面談の実施 入札前に必ずオンライン面談を実施し、取引の特殊性・リスクをご説明します。 面談結果により、リスクが高い場合は入札参加をお断りすることもあります。 3．室内内覧の必須化 取引トラブル防止のため、必ず室内内覧を行っていただきます。 4．入札実施と結果の取扱い 入札結果は非公開とし、落札された場合はLIVE開札当日を契約日とします。 5．対面契約の実施 契約は対面形式で行い、持ち回り契約・電子契約は不可とします。 ■ 安心してご参加いただくために 隣接者が入札に参加することで「価格の妥当性」「手続きの透明性」「公正・公平な売却」の3要件を満たすことができます。 その一方で、通常の不動産取引とは異なる契約条件について正確にご理解いただくことを前提に、当社が合意形成をサポートいたします。 |
| Q11．相続登記前でも売出し可能ですか？ A11．可能です。ただし停止条件付き契約です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 実務では「売買契約は可能だが、引渡し・所有権移転登記は相続登記完了後」とする停止条件付きの契約にするのが一般的です。 1．売出し（広告・購入希望者の募集）は可能 相続登記が未了の状態でも、不動産会社を通じて売却の準備を進め、広告を出すこと自体は法律上禁止されていません。 実際のところ、相続人全員が売却方針で合意している場合には、登記前から販売活動を始めるケースも多くあります。 2．売買契約の締結には制約がある ただし、買主に所有権を移転できるのは相続登記を経てからです。 ・相続登記が未了のまま契約をすると、所有者が誰か特定できないため、契約の有効性に不安が残ります。 3．買主への説明責任 相続登記が未了であること、相続人間で合意していること、登記完了をもって引渡し・所有権移転を行うことを、契約書や重要事項説明で明確に説明する必要があります。 4．推奨される流れ ① 相続人間で売却方針を合意 ➁ 相続登記の申請準備を進めつつ売却活動を開始 ③ 売買契約は「相続登記完了後に効力を発する」旨を契約書に明記 ④ 登記完了後に決済・引渡し |
| Q12．相続不動産の売却準備は？ A12．相続登記の完了と委任状の取得が必要です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 1．相続登記の完了と必要書類の準備 ・相続不動産の売却する前に、相続登記を完了することが最優先です。 ・登記事項証明書または、遺産分割協議書などの疎明資料をご準備ください。 ・遺言執行者がいる場合は、速やかに手続きを開始する必要があります。 2．代理人契約の場合の委任状取得と手続き ・代理人による売却手続きを行う際は、相続人全員の合意のもとで委任状を作成する必要があります。 ・ご本人が直接手続きを行う場合は、面談（本人確認）を実施いたします。 3．媒介契約書の締結 ・売却のご依頼には、媒介契約書の締結が必要です。 ・媒介契約書は、行政書面及調査時に委任状に代わる書面となります。 ▸【国土交通省】宅地建物取引業者による固定資産課税台帳の閲覧及び評価証明書の取得について 4．委任状取得時に必要な書類 ・委任状の写し ・本人確認書類の写し（顔写真付き） ・実印 ・印鑑証明書の写し 5．アドバイス 代理契約の際は、書類不備による遅延を防ぐため、事前に弊社担当者と書類内容を確認されることをお勧めします。 6．参考資料 ・委任状（ダウンロード版） |
| Ｑ13．債権者対応集の掲載内容は？ Ａ13．以下の債権者のスタンスを掲載しています。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 債権者対応集では、実際の売却案件を基に、各債権者の名称・財団組入率・対応スタンスを整理・蓄積しています。 ＜債権回収会社＞ ・住宅債権管理回収機構 ・MUフロンティア債権回収 ・SMBC債権回収 ・みずほ債権回収 ・あおぞら債権回収 ・リサRT債権回収株式会社 ・西京銀行 ＜政府系金融機関＞ ・日本政策金融公庫 ・住宅金融支援機構 ＜金融機関＞ ・三井住友銀行 ・三菱UFJ銀行 ・みずほ銀行 ・三菱UFJニコス ＜信用保証会社＞ ・大阪信用保証協会 ・近畿信用保証 ・南都信用保証 ・三菱UFJローンビジネス ・SMBC信用保証 ※2025年10月20日時点 なお「別除権付き不動産の債権者対応集」は継続的に更新しており、常に最新の実務情報をご確認いただけます。 |
| Ｑ14．空き家特例利用時の最適な売り方は？ Ａ14．R-auction®形式での売却が最適です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 最適な理由は以下の４点です。 1．買手が宅建業者（バイヤー会員）であり、解体条件など特殊事情への理解が得やすい。 2．入札要綱に「買主による解体条件」を明記して、トラブルを事前回避できる。 3．宅建業者なら解体費用を自ら算出でき、費用面の齟齬も防止できる。 4．R-auction®形式での空き家特例を利用した税理士の実績があり、手順が確立されている。 ＜注意事項＞ 「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除（空き家特例）」も併用可能ですが、適用には以下の要件があります。 ① 相続・遺贈で取得し、相続開始から3年経過する年の12月31日までに譲渡（令和9年12月31日まで）。 ➁ 昭和56年5月31日以前に建築（区分所有除く）、相続後も空き家状態、1億円以下の譲渡価格。 ③ 耐震性未適合の場合、譲渡後翌年2月15日までの耐震改修・解体で特例適用。 ④ 特別控除には、「被相続人居住用家屋等確認書」（市区町村発行）が必要。 ※具体的な適用可否・税務上の取扱いについては、必ず税理士にご確認ください。 当社では、資産税に強い税理士のご紹介も承っております。 ＜関連ページ＞ ▸空き家特例適用の売却スキーム |
| Ｑ15．ガレージの鍵がありません。用意は必要ですか？ Ａ15．はい。以下の３点の理由から鍵の確保が必要です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| ① 売却価格に影響します。 ガレージ内に残置物や設備がある場合、その状況によって流通性比率が変動します。 扉を開けないと確認できない要素（雨漏り・床面の破損など）も多く、鍵の有無は売却価格に直結します。 ② 開錠できないと、販売機会を逃すおそれがあります。 鍵がないままだと「確認できない部分＝リスク」と判断され、購入の判断ができない可能性が高まります。結果的に、売主に不利益となる場合があります。 ③ 明渡時の確認・管理責任にも関わります。 破産・後見・相続のいずれの場合でも、内部確認をせずに明渡完了とすることは避けるべきです。 ガレージ内に残置物や廃棄物があると、引渡後のトラブル（不法投棄・損害賠償請求など）に発展する可能性があります。 補足（先生方へ） 鍵の所在や交換は、価格査定よりも「管理上の確認事項」として扱われます。 当社では、現地調査時に「開錠確認項目」を含めてチェックしておりますので、不明な場合でも、まずはそのままお知らせください。現地で確認し、ご報告いたします。 また、鍵の業者手配やシリンダー交換の見積りも承っております。 お困りの際は、お気軽にご相談ください。 |
02：契約、決済時
| Q01．仲介手数料を決済前日に振込できますか？ A01．停止条件の成就後であれば可能です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 仲介手数料は、宅地建物取引業法上「売買契約の成立後」でなければ受領できません。 例えば、成年後見制度においては、売買契約条項に裁判所の処分許可が停止条件として記載されている場合、許可が下りるまでは受領できません。 そのため、停止条件が成就（許可取得）していれば、決済日より前でも振込は可能となります。 逆に、許可前の受領は認められていませんので、注意が必要です。 |
03：許可申立時
| Q1．契約後の許可申立でも問題なく許可されていますか？ A1．はい、問題なく許可されています。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 実際に長年成年後見業務を担当されている先生方からも、「日本レイズの売買契約書なら、事前申立ての必要性を感じない」とのご意見を多数いただいています。 最終的な判断は裁判所が行いますが、実務上は契約後の申立が一般化しています。 ＜問題なく許可が下りる３つの理由＞ 1．契約書に「許可申立を停止条件とする特約」を明記している。 2．契約書に「新たな債務の発生に関する条項」を盛り込んでいる。 3．売却経緯や価格根拠が明確で、説明可能な内容になっている。 ※特にR-auction®のご利用の場合は、ほとんどの案件が契約後申立で進められています。 ＜参考：事前申立が選択されるケース＞ 以下のような物件を価格明示形式（一般的な売却方法）で売却する場合は、固定資産税評価額より大幅に低くなる可能性があるため、事前申立を選択される先生もいらっしゃいます。 ・建築基準法上の再建築不可物件（２ｍ接道義務違反・無道路地など） ・市場流通性が著しく低い物件（旗竿地・変形地・擁壁地・狭小地・連棟など） なお、固定資産税評価額は税法上の算定基準に基づくものであり、不動産の実勢価格とは性質を異にするため、両者の関連性を問う必要はないとの見解が一般的です。 ＜関連ページ＞ ▸許可申立書サンプル集をご参照ください。 |
| Q2．御社の仲介だと審理期間が短いと聞きましたが本当ですか？ A2．いいえ、当社だから審理期間が短いとは言えません。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 審理期間は、裁判所ごとの業務状況や案件内容によって異なると先生方から伺っております。 当社が仲介した事例の中では、R-auction®による売却で、申立後わずか４日で許可が下りた実例があります。 この際に使用された申立書は「㊙許可申立書サンプル集」に収録されており、参考資料としてご覧いただけます。 なお、先生によっては申立書に「協同組合特約店 株式会社日本レイズ」と記載される方もいらっしゃいます。 ＜関連Ｑ＆Ａ＞ ▸Ｑ03．最短で決済まで何日でできますか？ ＜関連ページ＞ ▸許可申立書サンプル集 ▸売却スケジュールの作成 |
| Ｑ03．許可申立案件の開札当日での契約は無理では？ Ａ03．いいえ、まったく問題ありません。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 当社では、許可申立案件に対応した専用の特約条項を備えた契約書を使用しており、開札当日での契約締結にも対応しています。 また、「許可申立書のサンプル集」では、契約後に実際に提出された申立書の記載例もご確認いただけます。 実務上の運用を踏まえた内容ですので、どうぞご安心ください。 ＜関連Ｑ＆Ａ＞ ▸Q01．契約後の許可申立でも下りますか？ ▸Q02．R-auction®と他社の入札との違いは？ |
04：査定依頼時
| Q01．査定価格に開きが生じる理由は？ A01．主な理由は、以下の５点です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 1．採用している取引事例が不適切である。 （3年以上経過、非類似、路線価など税務評価を採用） 2．流通性比率（1.0以外）を考慮している。 3．建築基準法等の制限に関する情報差がある。 4．AI査定による自動算出である。 5．依頼者の「高い査定を出す業者を選びたい」という意向が反映されている。 他社の査定書をご提示いただければ、宅地建物取引業者の立場から記載内容の妥当性や留意点についてコメントいたします。実務検討の際にご活用ください。 ＜関連ページ＞ ▸不動産査定のご依頼・相談 ▸㊙査定価格の根拠記述集｜流通性比率 |
| Q02．隣接者が買うと整形地になる場合は査定に影響する？ A02．影響しません。査定は特定者を考慮しません。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 査定金額は、「特定の購入希望者がいるかどうか」に関わらず、一般市場における客観的な取引価格を基準として算出されます。 隣接者が購入することで土地が整形地となり、不動産評価が上がるのは購入後の話であり、査定時点ではその効果を反映しません。 ただし、隣接者にとって購入するメリットが大きい場合は、R-auction®に参加してもらい、競争状態を作ることで最終的により高い価格提示を引き出すことが可能です。 査定金額そのものは変わりませんが、実際の売却価格は入札による競争で上昇するケースもあります。 |
| Q03．他の先生は入札の場合でも査定を依頼されていますか？ A03．はい、少数ですがいらっしゃいます。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 入札形式（R-auction®）で査定を取得される先生が少数である理由は「価格を決定する主体が異なる」ためです。 ＜価格の決定権者の違い＞ ・入札：市場（複数の入札参加者） ・査定：所有者（委任を受けた先生） R-auction®では、約36,000社の検討者による競争の中から、最高価買受人（落札者）が提示した価格＝市場が決めた価格になります。 一方、査定は「おおむね３ヶ月以内に売却できると見込まれる価格」を示し、その価格を基準に所有者が売出し価格を決定します。 このように、価格の決定主体が異なるため、入札での売却に査定を求めることは実務的に意味が薄く、依頼件数は少数にとどまります。 また、入札によって複数の参加者から最高値を選ぶプロセスそのものが、市場価格の妥当性を担保するため、開札結果が裁判所への説明根拠となり、査定書は不要とする考え方です。 ＜判断の目安＞ 入札形式をお考えの際に、査定書の取得を重視される場合は、価格明示形式（一般的な売却方法）を検討されるのも一案です。 入札は「市場が決める価格」、価格明示形式は「自らが決める価格」であり、目的と手法の整合性を意識することが重要です。 ＜査定書を依頼されるケース＞ 被後見人の生活費確保など、売却前に価格の妥当性を確認したい場合に、判断材料として査定書を依頼される先生もいらっしゃいます。 ＜裁判所の運用＞ 当社が確認している範囲では、R-auction®（Web不動産入札）による売却事例で、裁判所から査定書の提出を求められたケースは確認されていません。 入札形式そのものが、市場価格を反映した公正な手続きとして認識されていると考えられます。 ＜ポイント整理＞ ・入札結果＝市場価格 → 裁判所説明資料として十分とする考え方が主流。 ・査定を重視する場合は、価格明示形式での売却が合理的。 ・裁判所から査定書の提出を求められた事例は確認されていない。 ＜関連ページ＞ ▸選べる４つの売却形式 ▸許可申立書サンプル集 |
| Q04．査定の対象外となるものには何がありますか？ A04．以下の内容は査定対象外となります。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 以下は、よくご相談をいただく「査定対象外」となる主なケースです。 1．賃料査定 賃貸物件は、売買と異なり成約価格データの入手が困難であること、また当社が賃貸仲介業務を行っていないため対象外となります。 2．借地権付き建物の地代査定 借地権取引の市場が十分に形成されておらず、地代の客観的データが存在しないため対象外となります。 3．借地権付き建物の地代査定 上記と同様に、市場データや標準的な価格根拠を得られないため対象外となります。 ただし、借地権付き土地の場合は、地代を基礎とした収益還元法による査定が可能です。 ※この場合は、一般的に査定額がかなり低くなる傾向があります。 4．事業用定期借家契約物件の査定 契約期間満了時に明渡しや滅失が確定しているため、実質的な市場価値を認めることができません。 上記のような査定が困難な物件については、 ▸売却困難な不動産の意見書作成のご利用をお勧めします。 ＜関連Ｑ＆Ａ＞ ▸Ｑ06．売却困難な不動産の意見書は無料ですか？ ＜関連ページ＞ ▸不動産査定のご依頼・相談 |
| Ｑ05．なぜ、このマンションは安いのですか？ Ａ05．評価が低い理由は、以下の５点です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 1．築年数と耐震基準 1981年（昭和56年）以前の旧耐震基準で建てられた物件は、金融機関の住宅ローンや地震保険で制約を受けやすく、価格が下がる傾向があります。 2．リフォーム費用の必要性 室内設備や内装が老朽化している場合、購入者がリフォーム費用を見込むため、その分が価格に反映されます。 設備を含めた全面改装を行う場合は、300万～500万円程度の費用がかかることも一般的です。 3．管理状況と修繕積立金 管理が十分でない、または修繕積立金が不足している場合は、将来的な出費リスクが懸念され、価格が抑えられる傾向にあります。 特に自主管理のマンションは、管理体制や将来計画への不安から、購入者が慎重になる傾向があります。 4．面積・間取りの流通性 需要が少ない面積帯や特殊な間取り（例：ワンルーム、極端に広い間取りなど）は流通性が低く、価格形成に影響します。 5．立地条件の細かい差 同じ「駅徒歩10分」でも、坂道の有無や周辺環境・日照・騒音などで需要が変わり、価格差につながります。 ─つまり、単に「築年数」「広さ」だけではなく、住宅ローンの可否や修繕費負担など“購入者の実感値”に直結する要素が重なった結果として価格差が生まれているのです。 ＜関連ページ＞ ▸不動産査定のご依頼・相談 ▸㊙査定価格の根拠記述集｜流通性比率 |
| Ｑ06．売却困難な不動産の意見書は無料ですか？ Ａ06．はい、無料です。ただし、ご利用条件がございます。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 本意見書は、当社の不動産仲介業務をご利用いただいた実績のある先生方に限り、無償でご提供しております。 ご依頼の際は、「売却困難な不動産の意見書作成のご依頼」ページ内のフォームよりお申し込みください。 ＜関連ページ＞ ▸㊙売却困難な不動産の意見書事例集 |
| Ｑ07．路線価は取引事例に不適切との意見をもらえますか？ Ａ07．はい。不動産実務者意見書として作成・提出いたします。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 弁護士 〇〇〇 様 令和7年3月1日 株式会社日本レイズ 不動産実務者意見書 「取引事例の信憑性」について このたび、貴職よりご依頼をいただき、遺留分侵害額請求事件における不動産評価算定の際の「取引事例の信憑性」について、宅地建物取引業者としての見解を以下のとおりご報告申し上げます。 本件において、被告側は不動産評価にあたり「路線価」を援用していました。 一方、当社では、宅地建物取引業者が通常採用する「取引事例比較法」を用い、事例地として国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構「近畿レインズ」に登録されている成約物件情報を参照いたしました。 「取引事例」の信憑性については一概に断定することはできませんが、宅地建物取引業者が不動産評価を行う際に「路線価」を根拠とすることは、実務上あり得ないと考えます。 また、「取引事例」に関する宅地建物取引業者の実務上、関連する主要法令として以下の条文を挙げることができます。 関連法令 1．媒介契約時の報告義務 宅地建物取引業法第34条の2第7項 宅地建物取引業者は、第5項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。 2．指定流通機構に関する規定 宅地建物取引業法第50条の3（指定流通機構の業務） 指定流通機構は、この節の定めるところにより、次に掲げる業務を行うものとする。 一 専任媒介契約その他の宅地建物取引業に係る契約の目的物である宅地又は建物の登録に関すること。 二 前号の登録に係る宅地又は建物についての情報を、宅地建物取引業者に対し、定期的に又は依頼に応じて提供すること。 三 前二号に掲げるもののほか、前号の情報に関する統計の作成その他宅地及び建物の取引の適正の確保及び流通の円滑化を図るために必要な業務。 ２ 指定流通機構は、国土交通省令で定めるところにより、その業務の一部を、国土交通大臣の承認を受けて他の者に委託することができる。 3．売買契約等の公表義務 宅地建物取引業法第50条の7（売買契約等に係る件数等の公表） 指定流通機構は、当該指定流通機構に登録された宅地又は建物について、国土交通省令で定めるところにより、毎月の売買又は交換の契約に係る件数その他国土交通省令で定める事項を公表しなければならない。 以上、ご報告申し上げます。 ＜参考＞ ▸財産評価基準書路線価図・評価倍率表 にも以下の記載が確認できる。 この財産評価基準は、令和〇年１月１日から12月31日までの間に相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。 |
05：スケジュールの作成時
| Ｑ01．R-auction®で出席するのは、LIVE開札と決済だけですか？ Ａ01．はい、その通りです。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 内覧会は任意参加ですが、実際には参加される先生は多くありません。 また、LIVE開札についても、２回目以降のR-auction®ご利用時には、電話によるオンライン参加を選択していただけます。 ＜関連ページ＞ ▸動画「LIVE開札の流れ」 |
| Q02．R-auction®と他社の入札との違いは？ A02．以下の3点が大きく異なります。 ▽ 続きを読む ▽ |
| R-auction®は、入札の透明性・競争性・即時性を高次元で両立させた、唯一のWeb入札システムです。 他社の多くが現在も紙による郵送入札（アナログ方式）で運用しているのに対し、R-auction®では、全手続きがオンラインで完結します。 1．手続きの透明性 入札参加者に対し、以下の４項目をリアルタイムで公開しています。 ① 内覧件数 ② 入札件数 ③ 入札価額 ④ 開札風景（LIVE開札の開催） LIVE開札により、運営者による操作や不正の余地を排除。 入札参加者が安心して価格提示できる環境を整えています。 2．競争性の演出 入札参加者の心理を理解し、競争を促す仕組みを備えています。 ① 内覧件数・入札件数の可視化による競争意識の醸成 ② 距離や時間にとらわれず、24時間いつでも入札可能 ③ 他参加者の動向を確認しながら、何度でも入札価額を更新可能 これにより、最適価格での成立率が高まり、売却のスピードと納得感を両立しています。 3．開札当日の契約締結 R-auction®では、開札日当日に契約締結する仕組みを標準化しています。 ① 多媒体での周知活動（LINE・メール・YouTubeなど） ② 電子契約システムの導入により、初回利用でも円滑に対応可能 ③ 「勝者の呪い」への対策として、即日契約によりリスクを最小化 現在、R-auction®と同等の機能・実績を有するWeb入札システムは存在していません。 ＜関連ページ＞ ▸動画「LIVE開札の流れ」 ▸不動産Player’s Market® |
| Ｑ03．最短で決済まで何日でできますか？ Ａ03．最短20日で完了した実例があります。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 短期決済を実現するためには、関係者間の事前調整と申立書の工夫が重要です。 以下のポイントを押さえることで、20日前後の決済も十分可能です。 ＜ポイント＞ 1．許可申立の迅速化 送付書の表紙や申立書内に「至急」と明記。 詳細は「㊙許可申立書サンプル集」をご参照ください。 2．許可書原本の早期取得 書記官に発送照会を行い、決済日を確定します。 3．落札者側司法書士の協力 事前に決済日確定への協力を依頼します。 4．融資未利用での進行 入札要綱に決済予定日を明記し、内覧時に短期決済への協力を打診します。 ＜実際の20日間スケジュール例＞ 7/23（水）：相談受付、プレセール 7/24（木）：現地確認、調査 7/25（金）：情報配信、契約条件確認 7/28（月）：内覧会実施 8/01（金）：開札、契約締結、決済日確定、移転登記事前打合せ 8/04（月）：許可申立郵送 8/07（木）：許可状況確認 8/08（金）：許可証到着 8/12（火）：決済 このように、関係者の協力と手続き設計により、短期決済も実務的に可能です。 ＜関連Ｑ＆Ａ＞ 許可申立時 ▸Ｑ2．御社の仲介だと審理期間が短いと聞きましたが本当ですか？ |
| Ｑ04．R-auction®の利用に費用は掛かりますか？ Ａ04．成約時の仲介手数料以外は、一切かかりません。 ▽ 続きを読む ▽ |
| R-auction®の利用料や登録料はすべて無料です。成約時のみ、宅地建物取引業法に基づく正規の仲介手数料が発生します。 入札が不調（落札者なし）の場合は、仲介手数料も不要です。 また、出品者登録は士業の先生方のみを対象としており、一般の方は士業からの紹介が必要です。 |
| Q05．こんなに短いスケジュールで、落札されるのでしょうか？ A05．ご安心ください。落札率は95％です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 当社が設計するスケジュールは、過去500件以上の実績データをもとに構築されています。 平均換価期間は約40日、最短では20日で決済完了した事例もあります。 また、R-auction®形式では、全国約3万社の宅建業者ネットワークを通じて物件情報を一斉配信し、平均5〜7社の入札参加を得ています。 これらのデータを基に、各案件のスケジュールを「確実に成立する現実的な日数」として設定しています。 ご希望の先生には、類似事例データを共有し、判断材料としてご確認いただけます。 ※各数値は2025年8月29日までの実績を対象としています。 ＜関連Ｑ＆Ａ＞ スケジュールの作成時 ▸Ｑ03．最短で決済まで何日でできますか？ 許可申立時 ▸Ｑ2．御社の仲介だと審理期間が短いと聞きましたが本当ですか？ |
| Ｑ06．比較買取形式とは、どんな仕組みですか？ Ａ06．２者による公開入札方式です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| ①既に提示されている価格・条件 ➁当社が提示する価格・条件 この①と②を互いに公開しながら競争入札を行うことで、最もよい買手に売却を決定する仕組みです。 売主は、２者の提示価格や条件を比較できるため、納得感をもって売却判断を行うことができます。 また、比較することで契約条件の理解が深まり、売却後の後悔を防ぐ効果もあります。 |
注記
※本ページで紹介している「㊙資料」は、先生方との協働により蓄積した実務情報を基に構成しています。
守秘性および業務上の機密性に配慮し、Web上では公開しておりません。
ご希望の先生には、担当者との面談またはお打合せの際にご覧いただけます。
文責：株式会社日本レイズ
ソリューション事業部 足達菜野、島田理恵
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