相続紛争の早期終結スキーム
～ 士業のための実践スキームvol.02 ～
「売却には同意しているのに、そこから進まない」──
よくある膠着状態ですが、不思議とスムーズに進められる先生もいらっしゃいます。
お話をお伺いすると、その違いのポイントは「価格の主導権」にありました。
この「空き家特例適用の売却スキーム」でできること
1．相続紛争による売却が膠着する原因が分かる。
2．「売却手法」で合意を取るという考え方が分かる。
3．弁護士協同組合特約店チラシの効果的な使い方が分かる。
4．売却スケジュールによる「終わりの見える化」の重要性が分かる。
1．相続紛争による売却が膠着する原因が分かる。
相続人全員が「売却には賛成している」のに、実際には手続きが進まない──
このような膠着状態の多くは、”不動産会社選定の主導権争い”と“価格の主導権争い” に起因しています。
主導権争いが生じる２つの構造
| 対立点 | 内容 | 典型的な停滞パターン |
| 業者選定の主導権 | 誰の知り合いの不動産会社に依頼するかで対立 | 「自分の紹介業者を使いたい」「他の業者では不安」など感情的対立に発展 |
| 価格決定の主導権 | 査定価格・売出価格・値下げ判断などを誰が決めるか | 「〇〇が安く決めた」「自分の意見が反映されない」など不満が蓄積 |
いずれも、当事者が「誰が決めるのか」という立場を巡って争うため、
「いつ売るか・いくらで売るか」が確定できず、時間だけが過ぎてしまいます。
解決の第一歩は「価格の決定者を市場に委ねる」こと
スムーズに進められている弁護士の先生方の多くは、個々の相続人ではなく“市場そのもの”を価格決定者に設定 されています。
R-auction®形式では、価格は入札によって市場が決めるため、相続人の誰もが「紛争相手が決めたのではない」と納得しやすくなります。
この「価格の主導権を市場に委ねる」という発想が、相続紛争を円満に終結させる第一の鍵です。
2．「売却手法」で合意を取るという考え方が分かる。
相続紛争の多くは、「誰の意見を採用するか」という主導権の争いから始まります。
ところが、スムーズに進められている先生方は、初期段階で「誰が主導するか」ではなく「どの手法で進めるか」に焦点を移されています。
つまり、まず「業者選定」ではなく“売却手法”の選択について合意を得る──
その一手が、相続人間の対立を回避する最も効果的な方法です。
この考え方に共通するのは、「人の問題を排除し、仕組みで合意を取る」という点です。
なぜ「売却手法の合意」が有効なのか
- 公平性の担保
入札形式（R-auction®）であれば、どの相続人の意見にも偏らず、第三者的に「市場」が価格を決定します。 - 感情的対立の回避
「誰の知り合いの業者に任せるか」という個人的対立を避けられます。 業者ではなく「仕組み」に合意することで、冷静な協議が可能になります。 - 判断の透明化
入札経過・開札結果が全員に開示され、最も高い価格提示者に売却するというシンプルさが「誰が得をした」「誰が損をした」という不信を生みにくくなります。
3．弁護士協同組合特約店チラシの効果的な使い方が分かる。
実際の進め方（先生の事例）
ある弁護士の先生は、相手方代理人に対してまずFAXまたはメールで「弁護士協同組合特約店チラシ」を送付されました。
この一手により、相手方とのやり取りが驚くほどスムーズに進んだとのことです。
このチラシは、当社が協同組合特約店として登録されていることを裏付ける資料であり、以下のような信頼効果があります。
| 内容 | 効果 |
| 協同組合特約店であることの明示 | 「特定業者ではなく、公平なスキームである」という安心感を与える |
| 他士業による利用実績の紹介 | 依頼者・代理人の双方に制度的な説得力を持たせる |
| R-auction®の仕組み説明 | 価格を市場に委ねる方式であることを理解させやすい |
互いの依頼者に「協同組合特約店なら偏りがないので説明しやすい」
「入札の最高額で売る発想で、価格争いの懸念がなくなった」
──実際にこうした声が、相手代理人からも寄せられています。
4．売却スケジュールによる「終わりの見える化」の重要性が分かる。
相続紛争の現場で、関係者の不安を最も強くするのが「いつ終わるのか分からない」という状況です。
そこで、R-auction®形式の特長である「売却スケジュールの明確化」を活用し、相続人全員が同じゴールを共有できるように設計します。
▸売却スケジュールの作成
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本フォームは、売却の方針が未確定の段階でもご利用いただけます。
当社は、先生方と共に状況を整理し、売却判断や関係者調整に役立つ材料をご提供いたします。
お電話でのご相談は
▽ 士業専用ダイヤルまで ▽
── 先生方からの「よくある質問」 ──
他の先生が実際に確認されている内容を、Q&A形式でまとめました。
ご自身の案件を進める際の“事前確認リスト”としてご活用ください。
| Ｑ05．なぜ、相続後に不動産業者が頻繁に来るのか？ Ａ05．登記情報をもとにした営業活動によるものです。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 相続登記が完了すると、登記名義人の情報が法務局で公開される仕組みになっています。 不動産業者はこの情報を名簿業者から購入して、ダイレクトメールの送付や訪問営業を行っています。 突然の連絡に驚かれる方も多いですが、これは個人情報の漏洩ではなく、制度上認められた公開情報の利用によるものです。 ＜対応のポイント＞ このような営業に対しては、無視することが最も有効な対応策です。 一度応じてしまうと、営業が長期化するケースもあります。 ＜士業としてのアドバイス＞ ご相談者様には、 「相続登記が完了した翌日から不動産会社の訪問が始まる可能性がある」 と事前に伝えておくことで、不安やトラブルを未然に防ぐことができます。 ＜参考＞ ▸法務局「相続登記の義務化のポスター」 ＜2026年10月の法改正＞ ・相続登記などどのような登記申請がされたかが分からなくなる ・営業目的の情報取得が事実上不可能になる この結果、相続登記後に届いていた営業DMはほぼなくなる見込みです。個人情報保護の観点からも問題視され、司法書士会などからも要望が出ていました。 |
| Q11．相続登記前でも売出し可能ですか？ A11．可能です。ただし停止条件付き契約です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 実務では「売買契約は可能だが、引渡し・所有権移転登記は相続登記完了後」とする停止条件付きの契約にするのが一般的です。 1．売出し（広告・購入希望者の募集）は可能 相続登記が未了の状態でも、不動産会社を通じて売却の準備を進め、広告を出すこと自体は法律上禁止されていません。 実際のところ、相続人全員が売却方針で合意している場合には、登記前から販売活動を始めるケースも多くあります。 2．売買契約の締結には制約がある ただし、買主に所有権を移転できるのは相続登記を経てからです。 ・相続登記が未了のまま契約をすると、所有者が誰か特定できないため、契約の有効性に不安が残ります。 3．買主への説明責任 相続登記が未了であること、相続人間で合意していること、登記完了をもって引渡し・所有権移転を行うことを、契約書や重要事項説明で明確に説明する必要があります。 4．推奨される流れ ① 相続人間で売却方針を合意 ➁ 相続登記の申請準備を進めつつ売却活動を開始 ③ 売買契約は「相続登記完了後に効力を発する」旨を契約書に明記 ④ 登記完了後に決済・引渡し |
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提携・特約
協同組合
大阪弁護士協同組合 / 兵庫県弁護士協同組合 / 京都弁護士協同組合 / 大阪・奈良税理士協同組合 / 尼崎税理士協同組合 / 西宮税理士協同組合 / 神戸税理士協同組合 / 大阪司法書士協同組合
注記
※本ページで紹介している「㊙資料」は、先生方との協働により蓄積した実務情報を基に構成しています。守秘性および業務上の機密性に配慮し、Web上では公開しておりません。ご希望の先生には、担当者との面談またはお打合せの際にご覧いただけます。
文責：株式会社日本レイズ
ソリューション事業部 和田元気
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