破産管財事件の不動産売却窓口
～ 債権者対応集を基点とした判断の構造化による売却支援 ～
破産管財事件における不動産売却では、初動段階で債権者と市場との価格乖離を防ぐことが重要となります。そのためには、査定価格の根拠と、経済的合理性に基づく売却方針を、後日の説明にも耐えうる形で、あらかじめ整理しておくことが求められます。
私たちは、先生方との協働を通じて蓄積してきた「債権者対応データ集」を判断整理の基礎資料として活用し、破産管財実務で争点となりやすい判断ポイントを構造化することで、適切な財団組入率の検討から、その判断に基づく売却実行・終結までを一貫して支援しています。
■ 不動産売却のご依頼・相談
「債権者の抹消同意スタンスを事前に把握し、売却方針の整理に活用したい」
「債権者の価格目線を踏まえ、最適な売り方を選択して早期終結を図りたい」
「想定する財団組入率が妥当かどうかを、過去の事例で確認しておきたい」──
このように、売却実行以前に判断整理と説明構造の確認が必要となる段階から、ご相談いただけます。
▸ご依頼・相談フォーム（所要3分）はこちら
▸お電話でのご相談は士業専用ダイヤル
📞 06-4794-0033まで
（受付：平日9:30～18:00）
■ ご依頼から販売開始までの流れ
1．ご依頼・相談フォームの入力・送信（所要3分）
2．担当者より日程調整のご連絡
3．打合せ（所要30〜45分）▸ 詳細はこちら
4．販売開始
■ 破産管財人を支える３つの判断軸
1．債権者対応を基点とした初動判断の安定化
破産管財事件の初動では「どこまでが交渉余地なのか」「この価格前提で進めて問題ないのか」といった判断を、限られた情報の中で行う必要があります。
そのため、破産管財人と債権者双方の共通前提である「経済的合理性」を売却方針の判断軸として整理・説明できる状態に整えることが、その後の判断を安定させます。
当社では、別除権付き不動産に関する債権者対応データを基に、初動で確認すべき論点を構造化し、判断の前提条件を明確にします。
初動で確認すべき「債権者の判断スタンス」
▸ 別除権付き不動産の「債権者対応集」
価格乖離を是正するための具体的手段
▸ 不動産査定のご依頼・相談窓口
▸ ㊙査定価格の「流通性比率根拠集」
▸ 査定書 Backup Tools
2．実例データに基づく財団組入率の合理的判断
破産管財人における財団組入率は、期待や感覚ではなく、実例データと債権者スタンスに基づく判断として整理できることが重要です。
・別除権付き不動産の債権者対応事例
・過去案件での上振れ実績や交渉傾向
・組入見込みの合理的判断を説明できる材料
を整理・提供することで、財団組入の水準が判断結果として妥当であることを、構造的に説明可能な状態に整えます。
3．事件終結を見据えた計画的な換価・終結判断
破産管財事件における不動産売却は、事件全体の終結見通しを左右する重要な換価行為です。
そのため、換価期間を結果任せにするのではなく、あらかじめ予見可能な状態として設計することが、管財人の重要な判断軸となります。
・売却スケジュールを先生とすり合わせて事前に設計
・物件状況に応じ、最短20日での決済にも対応
▸ 売却スケジュールの作成
といった実務対応を通じて、事件処理全体と整合した、無理のない換価・終結を支援しています。
■ 本稿の位置づけについて
本窓口は、単に売却先を探すための窓口ではありません。
破産管財人として行った判断が、どの前提・どの構造のもとで行われたのかを、債権者および裁判所に対して説明できる状態を整えることを目的としています。
■ 不動産売却のご依頼・相談はこちら
売却の方針がまだ固まっていない段階からでも、ご相談いただけます。
判断整理・関係者調整・説明責任の整理など、売却に必要な実務情報をご提供します。
── 先生方から「よくあるご質問」 ──
その他のご質問は、下部の「質問集」よりご覧いただけます。
| Ｑ．債権者対応集の掲載内容は？ Ａ．以下の債権者のスタンスを掲載しています。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 債権者対応集では、実際の売却案件を基に、各債権者の名称・財団組入率・対応スタンスを整理・蓄積しています。 ＜債権回収会社＞ ・住宅債権管理回収機構 ・MUフロンティア債権回収 ・SMBC債権回収 ・みずほ債権回収 ・あおぞら債権回収 ・リサRT債権回収株式会社 ・西京銀行 ＜政府系金融機関＞ ・日本政策金融公庫 ・住宅金融支援機構 ＜金融機関＞ ・三井住友銀行 ・三菱UFJ銀行 ・みずほ銀行 ・三菱UFJニコス ＜信用保証会社＞ ・大阪信用保証協会 ・近畿信用保証 ・南都信用保証 ・三菱UFJローンビジネス ・SMBC信用保証 ※2025年10月20日時点 なお、「別除権付き不動産の債権者対応集」は継続的に更新しており、常に最新の実務情報をご確認いただけます。 |
| Ｑ08．債権者の提示額が市場と乖離する原因は？ Ａ08．現地･室内･行政調査を行わないためです。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 債権者の提示価格が市場価格と乖離する主な原因は、現地・室内確認や行政調査が行われず、減価要因が査定に反映されていないことにあります。 ＜債権者が査定書を求める理由＞ 債権者もこの点を理解しているため、査定書の提出と説明を求めます。 抹消同意を得る際の主導権は、査定書の記述内容に大きく左右されます。 ＜債権者に効果的な査定書の条件＞ 1．AI査定は効果がない（根拠・裏付けに欠けるため） 2．雨漏り・腐食などは画像や動画で明示（感覚的に伝える） 3．建築基準法などの法令根拠を明記（説得力を補強） ＜具体的な対応＞ ・査定書Backup Toolsの実施 所有者・入居者から内部状況をヒアリングし、減価要因を具体化。 これにより査定価格の適正化を図ります。 ▸戸建て用 ▸マンション用 ・㊙査定価格の「流通性比率根拠集」の参照 査定価格の中核をなす流通性比率を、関係法令や実例で補強し、債権者に対する説明力を高めます。 ＜情報格差を交渉材料に＞ 市場実勢と乖離する提示額に対しては、具体的なデータと根拠を示すことで、債権者も価格調整に応じやすくなります。 ＜関連ページ＞ ▸不動産査定のご依頼・相談 |
── 月刊「侍手帖｜現場ノート」 ──
士業案件の現場で、当社社員が見ていること
提携・特約
協同組合
大阪弁護士協同組合 / 兵庫県弁護士協同組合 / 京都弁護士協同組合 / 大阪・奈良税理士協同組合 / 尼崎税理士協同組合 / 西宮税理士協同組合 / 神戸税理士協同組合 / 大阪司法書士協同組合
注記：本ページで紹介している「㊙資料」は、先生方との協働により蓄積した実務情報を基に構成しています。守秘性および業務上の機密性に配慮し、Web上では公開しておりません。ご希望の先生には、担当者との面談またはお打合せの際にご覧いただけます。
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