不動産売却の総合窓口
～ 判断理由を説明できる状態に整える ～
士業の先生方が不動産売却に関与される際には「なぜその判断を選択したのか」を関係者に対して説明できることが求められます。
私たちは、ご依頼案件ごとに異なる課題や背景を踏まえ、先生と共に判断の軸を整理したうえで、売却の実行から終結までを一貫して支援しています。
■ 不動産売却のご依頼・相談
「不動産売却の全体像を整理したうえで、進め方を判断したい」
「R-auction®と他の売却手法の違いを理解したうえで依頼したい」
「売却許可案件のため、価格の相当性が担保できる売り方を選びたい」──
このように、売却実行に入る前の判断整理や進め方の確認が必要となる段階から、ご相談いただけます。
▸ご依頼・相談フォーム（所要3分）はこちら
▸電話でのご相談は「士業専用ダイヤル」
📞 06-4794-0033まで
（受付：平日9:30～18:00）
■ ご依頼から販売開始までの流れ
1．ご依頼・相談フォームの入力・送信（所要3分）
2．担当者より日程調整のご連絡
3．打合せ（所要30〜45分） ▸ 詳細はこちら
4．販売開始
■ 士業の不動産売却を支える3つの判断軸
1．判断軸の整理と説明
士業が関与する不動産売却では「なぜその不動産会社を選び、なぜその売り方を採用したのか」という判断そのものが、関係者に対して説明すべき重要な論点となります。
本稿では、この説明責任を果たすための判断軸として「不動産判断の構造マップ」を5つの視点から整理・解説しています。
2．売却許可申立における価格相当性
売却許可申立が必要となる不動産売却では、売却結果そのものではなく、どのような判断構造のもとでその結果に至ったのかを、書面により第三者へ説明できる状態が求められます。
当社では、R-auction®（Web競争入札）を用い、価格形成の競争過程を売却過程として整理・記録することで、価格の相当性を確保しています。
価格の相当性が説明可能となる判断根拠
・価格が形成されたプロセスを、判断過程として文章で説明できる。
・参加者数・入札水準・価格分布を、客観資料として提示できる。
・査定書の参考価格ではなく、市場で形成された価格として説明できる。
▸不動産Player’s Market®サイト
3．士業の説明責任を支える不動産売却窓口
本稿で示す不動産売却窓口は、単に売却依頼を受け付けるためのものではありません。
先生方が不動産売却に関与される際に「なぜその判断に至ったのか」を関係者へ説明できる状態を整えることを目的としています。
私たちは、士業専門の不動産会社として、先生方との協業を通じて蓄積してきた実務知見をもとに、判断整理に必要な情報を体系的に整理し、参照可能な形で提供しています。
ご依頼案件の課題や背景に応じて、
・売却期間は、どの程度を目安として設計すべきか
・依頼する不動産会社は、どのような基準で選択すべきか
・選択した売り方は、第三者に対して合理的に説明できる状態にあるか
以下の判断局面ごとに、参考となる実務コンテンツをご確認いただけます。
■ 判断局面別に参照できる関連コンテンツ
A｜売却判断に直結する必須コンテンツ
→ 今、本稿を読んでいる先生向け
▸ 不動産売却の総合窓口（本稿）
▸ 売却スケジュールの作成
▸ 不動産査定のご依頼・相談窓口
▸ 別除権付き不動産の「債権者対応集」
▸ 売却困難な不動産の意見書作成
▸ 空き家特例適用は契約後では遅い
B｜許可申立・契約実務に直結する実務資料
→ 売却を進められる先生向け
▸ 売却許可申立書サンプル集
▸ ㊙査定価格の「流通性比率根拠集」
▸ ㊙士業が売主となる場合の特約条項集
▸ ㊙入札要綱のひな型
▸ 代理人契約委任状のダウンロード
C｜判断過程を補強する実務解説資料
→ 判断を迷ったときに参照する資料
▸ 隣接者の購入傾向から読み解く売却方針
▸ 先生方からの「よくある質問集」
D｜判断知見を共有する継続学習コンテンツ
→ 時間のあるとき／定期的に参照
▸ 侍セミナー｜“すぐ効く”学びを
▸ ㊙侍手帖レポート「Back Number」
■ 不動産売却のご依頼・相談はこちら
売却の方針がまだ固まっていない段階からでも、ご相談いただけます。
判断整理・関係者調整・説明責任の整理など、売却に必要な実務情報をご提供します。
── 士業専用ダイヤル ──
お電話でのご相談も承っております。
（受付：平日9:30～18:00）
── 先生方から「よくあるご質問」 ──
その他のご質問は、下部の「質問集」よりご覧いただけます。
| Ｑ14．空き家特例を利用する場合の最適な売り方は？ Ａ14．R-auction®形式での売却が最適です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 理由は以下の４点です。 ① 買手が宅建業者（バイヤー会員）であり、特殊な取引きへの理解が得やすい。 ➁ 入札要綱に「買主による解体条件」を明記し、トラブルを事前回避できる。 ③ 宅建業者は解体費用を自ら算出でき、費用面の齟齬を防止できる。 ④ R-auction®形式での空き家特例を利用した実績があり、スムーズな売却が可能。 ＜注意事項＞ 「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除（空き家特例）」も併用可能ですが、適用には次の要件があります。 ① 相続･遺贈で取得し、相続開始から3年経過する年の12月31日までに譲渡（令和9年12月31日まで） ➁ 昭和56年5月31日以前に建築（区分所有除く）、相続後も空き家状態、1億円以下の譲渡価格 ③ 耐震性未適合の場合、譲渡後翌年2月15日までの耐震改修・解体で特例適用 ④ 特別控除には、「被相続人居住用家屋等確認書」（市区町村発行）が必要 ※具体的な適用可否・税務上の取扱いについては、必ず税理士にご確認ください。 当社では、資産税に強い税理士のご紹介も承っております。 ＜関連ページ＞ ▸空き家特例適用の売却スキーム |
| Ｑ01．古い建物を事前に解体した方が高く売れる？ Ａ01．高く売れるとは限らず、リスクもあります。 ▽ 続きを読む ▽ |
| ■ 解体しても高く売れない理由 ・不動産の価値は「土地条件」と「市場流動性」で決まるため、建物の有無は価格に直結しない。 ・解体費用（100万〜300万円超）が回収できるケースは稀です。 ■ 解体前に境界確定が優先される理由 ・建物は境界確認の「物理的な手がかり」となる（塀・基礎・杭など）。 ・解体後は越境･境界標位置の確認が困難になり、隣地トラブルリスクが高まります。 ■ 実務上の注意点 ・境界不明確なまま解体すると、売買契約時の「境界明示義務」を果たせなくなるリスクがあります。 ・解体する場合でも、境界確認・証拠保全が完了していることが前提条件です。 ■ 当社のスタンス 「高く売れるかどうか」よりも、リスクとコストのバランスを重視しています。 原則として「現況有姿」での売却を提案し、境界未確定のままの解体は推奨しておりません。 |
── 月刊「侍手帖｜現場ノート」 ──
士業案件の現場で、当社社員が見ていること
提携・特約
協同組合
大阪弁護士協同組合 / 兵庫県弁護士協同組合 / 京都弁護士協同組合 / 大阪・奈良税理士協同組合 / 尼崎税理士協同組合 / 西宮税理士協同組合 / 神戸税理士協同組合 / 大阪司法書士協同組合
注記：本稿で紹介している「㊙資料」は、先生方との協働により蓄積した実務情報を基に構成しています。守秘性および業務上の機密性に配慮し、Web上では公開しておりません。ご希望の先生には、担当者との面談またはお打合せの際にご覧いただけます。
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