不動産売却の総合窓口｜税理士専用
～ 売却期日が見通せる売却手法で実務判断を支える ～
税理士の先生方に R-auction®（Web競争入札） が選ばれている理由は、価格形成の仕組み以上に、売却スケジュールが事前に明確になる点にあります。
税務に関わる不動産売却では、申告期限や決算期など、期日管理が実務上の重要な判断要素となります。売却時期が読みづらい手法では対応が難しい場面でも、あらかじめ換価の流れと時期を見通せることで、関与先様への説明や実務判断を行いやすくなります。
その結果、売却方法と条件が整理された形で進行するため、紹介者という先生の立場においても、
実務上の関係整理がしやすい点が特徴です。
■ 不動産売却のご依頼・相談
「相続税の納税期日までに売却できるよう進めたい」
「R-auction®の仕組みを関与先様に説明してほしい」
「どこに売却を依頼すべきか判断に迷っている」
このように、売却方針や日程について判断整理が求められる初期段階から、ご相談いただけます。
▸ご依頼・相談フォーム（所要２分）はこちら
▸お電話でのご相談は 士業専用ダイヤル
📞 06-4794-0033まで
（受付：平日9:30～18:00）
■ ご依頼から販売開始までの流れ
1．ご依頼・相談フォームの入力・送信（所要2分）
2．担当者より日程調整のご連絡
3．打合せ（所要45〜60分）
4．関与先様と面談
5．販売開始
■ 税理士の先生方を支える３つの判断軸
1．判断軸の整理と説明
税理士の先生方が関与先様に不動産会社を紹介する際には、「なぜその不動産会社を選んだのか」という判断理由を、初動の段階で説明できることが求められます。
本稿では、この説明を無理なく行うための判断材料として、不動産売却における判断を構造的に整理した「不動産判断の構造マップ」を、5つの視点から解説しています。
2．売り方の選択判断
不動産売却では「いくらで売るか」という価格に意識が向きがちですが、初動で重要なのは、関与先様の売却目的や状況に最適な「売り方」を選択することです。
売却目的（換価期限・税務対応・関係者調整など）によって、適切な売却方法は異なります。本稿では、こうした判断を整理するための選択肢として、4つの売却方法を軸に、先生のご意見を踏まえながら関与先様に説明しやすい形で整理しています。
以下は「4つの売却方法」を、判断整理の視点から整理したものです。
| 売却方法 | 主な適用場面 | 価格形成の考え方 | 換価時期の見通し | 説明ポイント |
| R-auction®形式 （Web競争入札） | 納税期限・決算期など、期日管理が重要な案件 | 市場参加者の競争により価格が形成される | 事前にスケジュール確定 | 売却期日を見通した説明が可能。進捗共有がしやすい |
| 一般仲介 （価格提示型） | 時間的制約が比較的緩やかな案件 | 売出価格を基準に個別交渉で調整 | 不確定（成約まで読みにくい） | 一般的手法として理解されやすいが、期日説明は難しい |
| 買取形式 | 早期換価を最優先する案件 | 業者提示価格で即時確定 | 短期で確定 | 価格低下の理由説明が必要 |
| 比較買取り形式 | 買取を前提としつつ、価格の合理性を確認したい案件 | 複数の買取価格を比較して決定 | 短期で確定 | 単独買取ではなく、価格妥当性を説明しやすい |
3．士業の説明責任を支える実務基盤
侍手帖は、単に売却依頼を受け付けるための窓口ではありません。
先生方が関与先様から不動産売却の相談を受けられた際に直面する判断局面ごとに「なぜその判断を選択したのか」を関与先様に説明できる状態を整えるため、士業専門の不動産会社として蓄積してきた実務知見を体系的に整理し、参照可能な形で提供しています。
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A｜売却判断に直結する必須コンテンツ
→ 今、本稿を読んでいる先生向け
▸ 不動産売却の総合窓口（本稿）
▸ 売却スケジュールの作成
▸ 不動産査定のご依頼・相談窓口
▸ 別除権付き不動産の「債権者対応集」
▸ 売却困難な不動産の意見書作成
▸ 空き家特例適用は契約後では遅い
B｜売却許可申立・契約実務に直結する実務資料
→ 売却を進められる先生向け
▸ 売却許可申立書サンプル集
▸ ㊙査定価格の「流通性比率根拠集」
▸ ㊙士業が売主となる場合の特約条項集
▸ ㊙入札要綱のひな型
▸ 代理人契約委任状のダウンロード
C｜判断過程を補強する実務解説資料
→ 判断を迷ったときに参照する資料
▸ 隣接者の購入傾向から読み解く売却方針
▸ 先生方からの「よくある質問集」
D｜判断知見を共有する継続学習コンテンツ
→ 時間のあるとき／定期的に参照
▸ 侍セミナー｜“すぐ効く”学びを
▸ ㊙侍手帖レポート「Back Number」
■ 不動産売却のご依頼・相談はこちら
売却の方針がまだ固まっていない段階からでも、ご相談いただけます。
判断整理・関係者調整・説明責任の整理など、売却に必要な実務情報をご提供します
── 士業専用ダイヤル ──
お電話でのご相談も承っております。
（受付：平日9:30～18:00）
── 先生方から「よくあるご質問」 ──
その他のご質問は、下部の「質問集」からご覧いただけます。
| Ｑ14．空き家特例を利用する場合の最適な売り方は？ Ａ14．R-auction®形式での売却が最適です。 ▽ 続きを読む ▽ |
| 理由は以下の４点です。 ① 買手が宅建業者（バイヤー会員）であり、特殊な取引きへの理解が得やすい。 ➁ 入札要綱に「買主による解体条件」を明記し、トラブルを事前回避できる。 ③ 宅建業者は解体費用を自ら算出でき、費用面の齟齬を防止できる。 ④ R-auction®形式での空き家特例を利用した実績があり、スムーズな売却が可能。 ＜注意事項＞ 「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除（空き家特例）」も併用可能ですが、適用には次の要件があります。 ① 相続･遺贈で取得し、相続開始から3年経過する年の12月31日までに譲渡（令和9年12月31日まで） ➁ 昭和56年5月31日以前に建築（区分所有除く）、相続後も空き家状態、1億円以下の譲渡価格 ③ 耐震性未適合の場合、譲渡後翌年2月15日までの耐震改修・解体で特例適用 ④ 特別控除には、「被相続人居住用家屋等確認書」（市区町村発行）が必要 ※具体的な適用可否・税務上の取扱いについては、必ず税理士にご確認ください。 当社では、資産税に強い税理士のご紹介も承っております。 ＜関連ページ＞ ▸空き家特例適用の売却スキーム |
| Ｑ01．古い建物を事前に解体した方が高く売れる？ Ａ01．高く売れるとは限らず、リスクもあります。 ▽ 続きを読む ▽ |
| ■ 解体しても高く売れない理由 ・不動産の価値は「土地条件」と「市場流動性」で決まるため、建物の有無は価格に直結しない。 ・解体費用（100万〜300万円超）が回収できるケースは稀です。 ■ 解体前に境界確定が優先される理由 ・建物は境界確認の「物理的な手がかり」となる（塀・基礎・杭など）。 ・解体後は越境･境界標位置の確認が困難になり、隣地トラブルリスクが高まります。 ■ 実務上の注意点 ・境界不明確なまま解体すると、売買契約時の「境界明示義務」を果たせなくなるリスクがあります。 ・解体する場合でも、境界確認・証拠保全が完了していることが前提条件です。 ■ 当社のスタンス 「高く売れるかどうか」よりも、リスクとコストのバランスを重視しています。 原則として「現況有姿」での売却を提案し、境界未確定のままの解体は推奨しておりません。 |
── 月刊「侍手帖｜現場ノート」 ──
士業案件の現場で、当社社員が見ていること
提携・特約
協同組合
大阪・奈良税理士協同組合 / 尼崎税理士協同組合 / 西宮税理士協同組合 / 神戸税理士協同組合 / 大阪弁護士協同組合 / 兵庫県弁護士協同組合 / 京都弁護士協同組合 / 大阪司法書士協同組合
注記：本稿で紹介している「㊙資料」は、先生方との協働により蓄積した実務情報を基に構成しています。守秘性および業務上の機密性に配慮し、Web上では公開しておりません。ご希望の先生には、担当者との面談またはお打合せの際にご覧いただけます。
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